大马无零售租赁法令 – 商业零售租赁复杂管理面临的几个常见问题

Q1。 什么可以被视为商业零售租赁（“CRT”）？

回答：

这是出于商业/商业目的而订立的租赁，即为了零售，产品或服务或两者兼而有之。 它主要适用于购物中心租赁，房东将结构化为商业实体，出租场所以收取零售业务的大部分租金。

Q2。 与其他租赁相比，CRT 有哪些独特之处？

回答：

承租人在一定意义上将拥有该地块的绝对占有权。 有些会受到入住须知、营业时间等的约束。CRT 的房东通常会提供额外的服务，例如安保、促销或空调。 CRT 通常遵守复杂的房屋规则，以确保所有租户的租赁条款统一。

Q3. CRT 是否允许转租？

回答：

通常没有。 商业零售租赁协议（“CRTA”）通常表示 CRT 不允许转租。 原因是因为CRT的房东靠出租生存，任何租金的升值都是房东的唯一考虑。

如果 CRT 的租户被允许转租已拆除的房屋，那将给房东带来固有的困难，例如：-

A。 转租将与房东产生直接竞争，例如租金的价值；

b. 业主将难以控制租客及其分租客，因为业主不会成为租客与其分租客之间协议的参与者；

C。 一个废弃房屋将有两 (2) 套租赁条款，这是 CRT 的房东试图避免的；

D. 难于推广商业零售租赁场所，例如无法控制营业时间、无法强加房屋或复杂的规则。

Q4. 马来西亚有专门的法律管控 CRT 吗？

回答：

没有。马来西亚没有专门管理 CRT 的法律。

Q5. 如果马来西亚没有针对零售租赁法的具体法律，那么什么法律来规范 CRT？

回答：

马来西亚没有针对零售租赁的具体法规和法典。 马来西亚的大部分 CRT 受一般合同法管辖，例如 1950 年合同法，该法涵盖了 CRT 引起的冲突。 除此之外，提出和/或与 CRT 相关的问题还受以下管辖：-

i) 1950 年特别救济法 - 禁止房东在没有法院命令的情况下驱逐租户；ii) 1951 年遇险法 - 涵盖驱逐事宜；iii) 1964 年司法法院法；iv) 2012 年法院规则 - 涵盖租赁时的事宜 有争议；v) 1956 年民法法案——涵盖付款纠纷和双重租金索赔； 和 vi) 司法案例和先例——涵盖租赁纠纷的框架和先例。

Q6. 马来西亚商业零售地段的业主和租户面临的共同问题是什么？

回答：

根据 CRTA，房东和租户面临的最常见问题主要是房屋的未付租金和占有问题。

除此之外，如果 CRTA 提前终止和/或非法终止，房东和租户还可能面临未到期条款的索赔问题。 根据CRTA是否合法终止，CRTA的终止也是业主和租户面临的共同问题之一。

强制装修和搬迁问题也是业主和租户共同面临的问题。

Q7. 房东是否可以搬迁租户的零售店？

回答：

通常是的。 尽管 CRTA 声明了零售地段的位置，但它可能会发生变化，因为 CRTA 通常保留房东将租户的零售地段搬迁到综合大楼另一部分的单方面权利。

Q8. 承租人是否需要征得业主的同意和批准进行零售地段的装修？

回答：

是的，受 CRTA 约束。 通常，未经房东同意和批准，租户不得更改和/或翻新已拆除房屋的外部或内部。 承租人应在确定租约处于良好且可出租的维修和条件下，交出已拆除的房屋以及属于房东的所有固定装置和配件，正常磨损除外。 承租人应自费修复因承租人的行为或疏忽而对已转让的房屋或其中的固定装置和配件造成的任何损坏。

Q9. 根据 CRTA，租户是否会因延迟开放和不营业而被罚款？

回答：

根据 CRTA，租户可能会因延迟开放和不营业而被罚款，因为租户受 CRTA 和综合管理部门作为房东制定的规定的约束。 因此，如果租户不遵守规定，他们可能会被罚款以支付损害赔偿，因为这构成了 CRTA 的违规行为。

备注

[1] https://www.bnm.gov.my/index.php?ch=en_press&pg=en_press&ac=5018&lang=en

[2]、[3]、[4]、[5]、[6]、[7]、[8]、[9]、[10]、[11]、[12] https://www.bnm .gov.my/index.php?rp=en_faqcovid19loan

[13] https://www.bnm.gov.my/index.php?rp=en_faqcovid19loansupp

[14]https://www1.treasury.gov.my/index.php/galeri-aktiviti/siaran-media/item/6285-siaran-media-tiada-caj-tambahan-atas-bayaran-ansuran-perjanjian-sewa -beli-konvensional-dan-shariah.html

[15] https://www.bnm.gov.my/index.php?rp=en_faqcovid19loansupp

本常见问题解答由 GAN & ZUL, ADVOCATES & SOLICITORS, KUALA LUMPUR 准备和发布。-一般争议解决和上诉部门-