财产代币化的8个要点

在您开始财产代币化之前，请务必阅读财产律师转型为技术倡导者的 Elizabeth Siew 所说的话。 在第 1 部分中，Elizabeth 详细解释了财产代币化的基础知识。 在第二部分中，她在《亚洲房地产评论》的问答中进一步阐述了这一概念。

1. 房地产代币化未来的潜力有多大？

预计 2022 年全球房地产市场规模为 3.81 万亿美元，预计到 2030 年将增长至 5.85 万亿美元。房地产仍然是最安全的投资资产类别之一。 过去，只有富人才能获得房地产投资机会。 如今，随着所有行业的快速数字化转型、区块链技术的出现以及零售市场投资渠道的民主化，街上越来越多的人能够负担得起小规模的房地产投资。

大多数国家的政府监管机构正在监管这一领域。 因此，它将逐渐成为街头人士的主流投资。

为了衡量房地产代币化的潜力，我们必须研究 RET 的市场动向，尤其是在亚太地区。

根据大华资产管理公司 2022 年 9 月 9 日的报告，“很难不注意到整个亚洲的租金正在上涨。 如果您是公寓业主，您可能会注意到过去 18 个月租金稳步上涨的趋势。 新加坡公共住房（建屋发展局）的租金在过去两年中也每个月都在上涨。 现在两者都比一年前高出约 20%。

因此，房地产投资信托（REIT）市场一直在反弹。 尽管 Covid-19 大流行导致全球房地产投资信托基金市场出现调整，但情况仍然如此。 从 2013 年到 2021 年，尽管面临新冠危机，亚洲三大 REITs 市场（香港、日本和新加坡）的市值仍增长了 79%。

REITs的进展是房地产代币化同步发展的积极信号，因为房地产代币化的概念与REITs有些相似。 房地产代币化为房地产投资组合提供了更多的多样性，因此必将带来更多的融资和投资机会。

2. 目前全球哪些交易所允许进行房产代币交易？

目前允许证券代币交易的加密货币交易所很少。

Securitize – 最初于 2017 年作为数字证券发行商推出，从那时起，他们成功地对一些最成功的证券代币进行了代币化，例如 Blockchain Capital (BCAP) 和 SpiceVC (SPICE)。 这是目前最成功的安全令牌发行者。

2021 年，Securitize 推出了一家交易所，提供买卖数字证券的市场。 市场分为两个部分。 “一级市场”是提供购买 STO（证券型代币产品）选择的市场，而“二级市场”的功能更像是用户相互买卖的传统交易所。

Tzero – https://tzero.com

向美国的零售非认可和认可投资者以及全球认可投资者开放。 目前正在交易一

安全代币，Tzero 股权代币。

INX-inx.co

向全球认可的投资者开放。 目前交易六种证券代币：INX、SPiCE VC、Blockchain Capital、Protos、Science Blockchain 和 22x Fund。

证券代币的发行本质上是证券或衍生品的发行，在大多数国家（如果不是世界上所有国家）都受到监管。 大多数国家的监管机构已经制定了有关证券代币发行的法规和指南以及有关交易/交易所的法规和指南

证券代币。

因此，有各种平台获得了这些监管机构的许可，可以合法发行和提供证券代币。 一些平台被允许向零售公众提供其代币，而另一些则仅被允许向认可的投资者提供其代币。

其中一些平台开始于或将开始于提供证券代币，并且

随后将在其平台内开发一个二级市场门户，以促进其代币的二级市场交易。

但当然，这些交易所的局限性在于它们只迎合自己代币的二级市场交易。 因此，它更像是代币持有者的二级市场，以促进代币的流动性。

因此，代币交易所的交易量可能不会很多。

最大的问题是为什么主要的加密货币交易所不允许交易或交换证券代币。 答案是监管。 证券/衍生品的发行和交易在所有司法管辖区均受到严格监管。 因为这些平台基本上是数字化、虚拟化和无国界的。 每个国家都将保护其对证券代币提供和交易的数字空间的管辖权。 加密货币交易所需要获得世界各地（或至少在主要国家）监管机构的许多许可证。

3. 这些代币是否代表财产的一部分或房地产业务的一部分，或房地产公司的股份？

对上述所有问题的简短回答是，是的。 通常，许多财产分割和财产代币化平台都是

使用有限责任公司持有财产所有权，并且有限责任公司的股份正在被代币化。 因此，您可能会看到一些平台将其代币持有者称为股东。

一些代币化项目与财产和在财产上建立的业务有关，例如农业项目或农业旅游，代币持有者将有权随着时间的推移获得土地价值的升值，以及农业业务的股息 或在土地上经营的旅游业务。

直接对财产进行标记是完全不同的事情。 财产的代币化意味着所有者将财产分成多个部分，因此该财产将有多个所有者。 每个业主都是该财产的共同所有者。

财产共同所有权是指超过一个人对一件财产拥有所有权权益。 财产共同所有权本质上有两个法律原则——(i) 共同共有。 (ii) 共同租赁。

根据联名共有原则，共有人各自“完全有权拥有全部”财产。 听起来很奇怪，这意味着，例如，丈夫拥有 100%，妻子也拥有 100%。 这也意味着，双方共有人都拥有生存权。 一方死亡后，幸存的共有人继承全部财产。

在共同租赁制度中，每个共同所有者都拥有其部分或部分财产的权利和利益，并且该部分所有权可以出售、分配、转移和/或传给近亲 或所有者的财产。

因此，财产部分代币化只能在实行基于共同租赁的土地制度的司法管辖区中发挥作用。 马来西亚国家土地法就是这样的例子之一。

4. 区块链技术在房地产代币化中的安全性如何？

根据维基百科的定义，“区块链是一种分布式账本技术（DLT），由越来越多的记录列表（称为区块）组成，这些记录使用密码学安全地链接在一起。 每个块包含前一个块的加密哈希、时间戳和交易数据（通常表示为 Merkle 树，其中数据节点由叶子表示）。 时间戳证明交易数据在区块创建时就存在。 由于每个块都包含有关前一个块的信息，因此它们有效地形成了一个链（comparelinkedlist数据结构），每个附加块链接

到它之前的人。 因此，区块链交易是不可逆转的，因为一旦记录下来，任何给定区块中的数据就不能在不改变所有后续区块的情况下追溯改变。”

就交易记录而言，本质上区块链技术是安全且不可变的。 简而言之，当一个人拥有在区块链上开发和维护的代币时，可以保证该代币不会被复制。

但安全性并没有延伸到存储代币的“代币钱包”。 只要代币钱包在线并连接到互联网，就有被黑客攻击的风险。

代币钱包的安全性在于热钱包和冷钱包的概念。

冷钱包基本上是一种加密钱包，负责在离线环境中存储私钥。 它可以是纸质形式，也可以是存储令牌私钥和公钥的离线硬件。 另一方面，热钱包连接到互联网，因此容易受到黑客攻击。

另一个安全问题是代币钱包的密码。 一旦密码丢失，将无法使用“恢复密码”功能。 代币钱包将无法恢复。

5. 给出一些成功的财产代币化的例子。

http://www.realT.co 提供代币化资产的部分房地产投资。 房地产代币化提供资产所有权和区块链担保的被动收入。

tZERO Group, Inc. (ZERO) 提供定制解决方案，帮助发行人更轻松地对其证券进行代币化。 此外，发行人还可以将代币带入 tZERO ATS 或替代交易系统。 投资者可以在 tZERO ATS 上购买或出售代币。 tZERO 的著名用例是 Aspen Digital，它使其成为最受欢迎的资产代币化平台。 Aspen Digital 证券于 2020 年开始在 tZERO ATS 上交易，代表阿斯彭瑞吉度假村的股权。

https://www.securitize.io 是一家数字资产证券公司，其目标是为投资者提供投资私募市场数字资产证券（证券代币）的途径，并为公司提供全数字化的端到端套件 利用下一代区块链技术优势的合规解决方案。

6. 最近有报道称马来西亚希望建立国家公共区块链。 房地产代币化如何适应这一点？

2022 年 10 月 7 日，我的 E.G. Services Berhad (MYEG) 和 Mimos Technology Solutions Sdn Bh (MTSSB) 签署了一份谅解备忘录 (MOU)，共同开发和运营马来西亚的国家区块链基础设施，让该国的私营和公共部门加入 Web 3.0。

国家区块链项目现阶段仅处于MOU阶段。 完整的特许经营协议尚未签署。 签署后，双方将开始区块链开发、测试和调试。 目前尚不确定该项目需要多长时间才能可供公众使用。

这对于马来西亚区块链基础设施来说很有意义。

首先被政府机构采用和使用，例如国家数字身份倡议和移民部门的国民身份和护照控制。 采用区块链的其他相关机构包括税务局（LHDN）、住房部（KPKT）和土地注册部。 此外，所有公共合同招标和授予都可以在国家区块链上记录和交易，以提高透明度。

就房产交易而言，如果住房部将所有初级销售交易记录在国家区块链上，那么后续的销售和租赁自然可以记录在同一个区块链上。 在这种情况下，所有者可能会在国家区块链上出售和交易其财产的一部分，并将这些部分财产交易和部分所有权记录在国家区块链上。