2013年法案，分层管理法案2013年，分层管理（维护和管理）法规2015年和分层管理（分层管理法庭）法规2015年。

2015年6月1日和7月1日是马来西亚住房发展和分层产业发展领域发生重大变革的两个特殊日期。在短短两个月内，共有7项法令和法规同时生效。本文旨在简要介绍这些法令和法规中一些重要且有影响力的条款。

介绍

在马来西亚，住宅地产开发主要由1966年的《住房发展（管制和许可）法案》和1989年的《住房发展（管制和许可）法规》进行管理和监管。该法案适用于拥有4个以上单位的用于人类居住的房产开发，包括排屋、半独立屋、别墅、有门卫的分层联排开发、公寓或共管公寓，或者部分用于人类居住部分用于商业（SOHO或服务公寓）。

分层产权法规管辖的是分层产权物业的开发，这包括上文提到的住宅开发以及非住宅开发（商业分层店铺、零售店面、办公室、SOVO、SOFO或酒店套房）。马来西亚的《分层产权法案》于1985年实施，而在马来西亚历史上首次，于2013年颁布了《分层管理法案》。

住宅/房地产开发的修订

《住宅发展（管制与许可）（修正）法案2012》（HDAA 2012）于2015年6月1日生效，修正了1966年的《房地产发展法案》（HDA 1966）；《住宅发展（管制与许可）（修正）法规2015》于2015年7月1日生效；而《住宅发展（住宅发展账户）（修正）法规2015》于2015年6月2日生效。以下是上述法案和法规的一些重要方面：-

1. 发展商牌照的押金

1. 在修订之前，为了获得开发商牌照，开发商必须在房屋部颁发牌照之前向主管机关支付20万令吉的押金。现在，在修订后的1966年住房发展法第6(1)条下，开发商必须按其各自项目中住房开发建设的预估成本的3%支付押金。这个押金数额可能在数百万令吉。

2. 开发商必须以现金、银行保函或在住房发展账户中具有3%预估成本余额的方式存入预估成本的3%。这一规定见于1989年住房发展法规第3A条。

3. 提取上述存款需要住房监察员的批准，通常在住房开发和责任期满后批准。存款被“冻结”的期间可能在4到6年之间。

B. 房地产开发商的广告

"任何获得许可的房地产开发商所做的任何广告"中允许的内容在 HDR 1989 中插入了第8(1A)条，禁止在开发商的广告或营销手册上出现以下内容：

1. 提供免费法律费用的优惠；

2. 预测的货币收益和租金收入；

3. 宣称拥有全景视图；

4. 从住宅项目到热门目的地的行车时间；

5. 任何房地产开发商不能真实合理主张的事项。

C. 在买卖合同之外的收款

此前，只有开发商被禁止在签订买卖合同之前收取任何费用，如“订金”或“诚意订金”。为了进一步保护购房者，修订后的1989年《住宅发展（管制与许可）法规》第11(2)条将这一禁令扩大到了由开发商指定的利益相关方：

“任何人，包括作为利益相关方的各方，不得收取任何费用，除非合同规定。”

D. 规定的买卖合同

HDR 2015还提供了规定的买卖合同的替代版本（通常称为G表和H表）。自2015年7月1日起取得开发商许可证的住宅开发商必须采用修订后的G表和H表。

新的H表中的一些关键条款包括：

1. 第6款 - 融资设施

购房者必须在收到盖章的买卖合同后的30天内获得融资。如果融资未获批准，开发商必须在30天内将应付余额退还给购房者。

2. 第10款 - 逾期支付的利息

购房者有30个日历天的时间来支付开发商在第三附表规定的分期付款，而以前是21个工作日。对于从政府获得融资的购房者，在前6个月内不得向其收取逾期付款利息。如果购房者由于收入资格不符而无法获得贷款并能提供证明，购房者应向开发商支付购房价格的1%。

3. 第12款 - 分开的共管地契和产权转移

开发商在交付空置物业之前，应申请地契细分并签署转让备忘录，转让权益给购房者。请参阅下文的《共管地契法案 (Amendment) Act 2013》。

E. 法定终止买卖合同

涉及新的指定买卖合同，1966年《房屋发展法》第8A条规定购房者有单方面权利随时终止合同，条件是：

1. 获住房监管机构认证，开发商在签署协议后连续6个月拒绝、延迟、暂停或停工；并且

2. 买方已获得融资机构的书面同意。

F. 抛弃房屋发展的相关罪行

为了解决被抛弃的住宅项目问题，新的第18A条被插入到1966年的《房屋发展（管制和牌照）法》中。该条文的范围相当广泛，即开发商「拒绝执行或延迟，中止或连续六个月或更长的时间或超出销售和购买协议中同意的完成期限」的项目将被视为被抛弃。根据新的第18A条，被判定有罪的开发商将面临罚款介于25万令吉和50万令吉之间，或监禁不超过3年，或两者兼施的惩罚。

分层产业法令

2013年《分层所有权法案》修正案（STAA 2013）于2015年6月1日生效，修改了1985年《分层所有权法案》。根据新法律，开发商在进行任何单位销售之前现在必须履行一定的先决条件：

股份单位公式证书（Sijil Formula Unit Syer“SiFUS”）

开发商必须获得由土地局（PTG）颁发的"份额单位公式证书"（SiFUS）。这个新的插入是符合分层产权法的精神的，即确保分层所有权证书的颁发与交付空置产权同时进行。为了获得SiFUS，开发商必须确保以下事项和文件齐全：

• 付款土地溢价的收据（如果有的话）；

• 由土地局核准的合格产权申请信（如果没有最终所有权证书）；

• 本年度的地租收据；

• 获得许可的土地测量师的委任书；

• 土地测量师委员会领取的测量费用的收据；

• 份额单位公式证书；

• 由持牌土地测量师和建筑师/工程师签署的地块时间表；

• 核准的建筑计划。

STAA 2013 的主要领域包括：-

1. 第8条 - 强制申请建筑物或土地分割的情况

1. 原业主（OP）必须在总体结构阶段申请细分（在建筑工程完成后，由街道、排水和建筑法1974年 - 结构框架 - 用于测量辅助地块和共有财产的必要框架证明）。住宅开发购房价格付款计划的第2(c)阶段

2. OP必须在总体结构证书日期后的3个月内申请拟议分层平面图（CPSP）（可延长但不超过1个月）

拟议的分层平面图应显示以下内容：

• 位置平面图、楼层平面图、勾画平面图

• 所有地块、所有共用物业、所有附属地块

3. 在颁发CPSP的1个月内，原业主应申请分割发展的分层所有权。

   
   

   上述新时间表的实施代表着在分割分层所有权的申请过程中迈出了重要的一步，有助于在交付房产空置权利给业主时方便分层所有权的取得。

B. 第9A条 - 阶段性开发的分割申请

• 现在允许发放包括土地地块的临时区块

C. 第10条 - 批准分割的条件

• CPSP的颁发；

• 土地用途不违反土地类别和条件；

• 土地没有受到任何担保或留置权的影响；

• 土地拥有最终产权；

• 租赁土地 - 年限不得少于21年。

D. Section 17A - 限定共有产权（LCP）和允许设立附属管理公司

1. LCP是混合开发项目中的常见特征，例如：

• 混合住宅地块和非住宅地块，例如，与零售商店混合使用的公寓

• 用于明显不同目的的非住宅地块，如办公室和零售商店

• 用于相同目的但在开发区域内与其他地块物理分离的非住宅地块，如两个办公楼

• 不同类型的住宅地块，如带电梯的公寓楼和不带电梯的公寓楼。

2. 有限共有物业 - 专供两个或两个以上地块业主专属使用的物业。

3. 指定LCP的步骤：

• MC准备特别计划

• MC召开常规大会通过全面决议

• MC填写第9表格的申请

• 董事必须将申请提交给测绘主任

• 主任将颁发证书（证明）子MC已根据STA成立

上述制度的实施：

• 将提高对单一开发项目内各种共用地和设施的管理效率；

• 筹集的资金将被妥善用于指定区域和设施的维护；

• 更好地代表了开发项目内不同部分的不同业主；

• 解决管理中的重叠问题；之后

• 子管理公司将被解除。

《分层管理法令》（STAA 2013）还规定了关于细分建筑管理的条款，现在完全由于2013年6月1日通过的《分层管理法》（SMA 2013）所管辖。 SMA 2013的法规如下：-

• 《分层管理法》（维护和管理法规2015年 - 自2015年6月2日生效

• 《分层管理法》（分层管理仲裁庭法规）2015年 - 自2015年7月1日生效

《分层管理法》（2013年）已废除了《建筑与共用财产（维护和管理）法案》（2007年）（BCPA 2007）。

在《分层产权法》（2013年）和《分层管理法》（2013年）实施后批准的新开发项目中，无需成立JMB，因为它将在交付给业主的空置物业产权证书后被取代。MC预计将在交付空置物业后不久成立。

开发商将负责在空置交付后的期限内（初步管理期）维护和管理共用财产。

开发商不得将该物业的管理权交给MC，迟于初步管理期届满。

在MC成立之前，开发商将在其管理期内负责维护和管理该物业，该期限在JMB成立一个月后届满；以及在JMB管理下，直到第一次年度大会结束的不超过一个月。

《分层管理法》（2013年）的主要领域：-

1. 第6条 - 必须在出售任何单位之前提交的地契附图。

1. 开发商不得在开发区内销售任何单位，除非建筑专员提交了一份显示每个单位拟议的份额单位和总份额单位的单位附图；

2. 对于分阶段开发，单位的计划表应显示每个临时区块的临时份额单位量。

3. 单位计划表包括：

• 位置平面图、楼层平面图和划界平面图

• 共有产权单位和所有附属单位

• 由开发商土地测量师、建筑师、工程师出具的证明文件，证明建筑物可以进行分割

4. 如果开发商未能遵守以上规定，处罚如下：

• 罚款不超过马币500,000.00；或

• 监禁不超过5年；或

• 以上两者皆有

B. 第8节 - 股份单位的分配

1. 如果在SMA 2013生效前已售出某单元，并且未为每个单元分配股份单位，则每个单元的股份单位将由有责任（权威）执行此任务的任何人或机构进行分配。

2. 分配基于《第一附表》中规定的公式 - 表1 - 为不同类型的单元、整层单元和附属单元指定了权重因子。

C. 第10条 - 开发商设立维护账户

1. 根据BCPA 2007 - 购房者应支付维护费以维护和管理建筑物和共用地。

2. 根据SMA 2013 - 这笔费用被称为“费用”，应存入维护账户。

3. 除了费用外，每个单位的业主还应支付相当于费用的10%的沉没基金。

D. 第92条 - 开发商应支付一笔存款来纠正共用地的缺陷

1. 开发商必须以现金或在建筑专员的批准下提供银行担保，支付建筑专员确定的金额，用于进行共用地的瑕疵纠正。

E. 第101条 - 争议和分层管理仲裁庭 - 第四附表的第一部分

1. 解决管理方面的争议，如索赔、收取费用或对沉淀基金的贡献

2. 由司法和法律服务成员组成，资历不少于7年

3. 不少于21名成员

结论

总体而言，最近对1966年《房屋发展法》的修订在处理开发商问题时具有重要影响。政府一再强调了在住房开发商之间建立透明度和问责制的重要性和必要性。这是至关重要的，因为马来西亚的房屋买家大多是首次购房者，他们使用一生的积蓄来购买自己的住房。

这些购房者通常不了解或不理解典型买卖交易中涉及的程序和复杂性，并且通常在与通常在这一领域是“老手”的住房开发商进行谈判时没有平等的议价能力。因此，只有法律才能成为购房者在购买财产时免受潜在风险侵害的保护屏障，特别是购买来自住房开发商的在建房产的情况。

购房者得到了更大的保护，因为现在要求住房开发商采用新的H和/或G协议，透明地展示销售的重要要素的详细信息，并在交付空置物业时交付地契。