1. 政府在 COVID-19 大流行期间是否有任何关于应付租金的举措？

a) 2020 年 4 月 6 日，政府宣布了额外的普里哈廷中小企业经济刺激配套（“PRIHATIN PLUS”），该配套提供价值 100 亿令吉的额外措施配套，以减轻中小企业的财务负担。 在 PRIHATIN PLUS 一揽子计划中，政府采取了多项举措来促进中小企业。

b) 政府宣布，在政府关联公司（GLC）拥有的场所经营的零售业中小企业的租金将被免除或打折。 政府亦鼓励私人楼宇业主向其租户提供类似的协助，以减低他们的租金。

c) 政府还向建筑物或商业空间的所有者提供减税，相当于 2020 年 4 月至 2020 年 6 月的租金减免，这些建筑物或商业空间的所有者向由中小企业组成的租户提供租金减免。 此进一步减税的条件是租金减免至少为该特定时期原始租金率的 30%。

2. 政府通告是否具有强制性/强制性？

a) 政府只鼓励在 GLC 拥有的场所经营的零售业中小企业租户免收或打折租金。 一些 GLC 已同意免除或向中小企业租户提供租金折扣，即 MARA、PETRONAS、PNB、PLUS 和 UDA。

b) 政府还敦促私人场所的业主降低对中小企业租户的租金。 这样的倡议不是

3. 在 COVID-19 运动控制令（“MCO”）期间租赁有任何法律困难吗？

a) 这取决于租赁协议（“TA”）本身的条款。 在租赁是短期租赁的情况下，即按日、周或月支付租金，因此承租人无需在到期后续租。 因此，超过该期限将不会有租金。

b) 租金的困难在于基于固定期限租赁的租赁。 例如，三年的租赁期限，但尚未到期。 由于租户承诺定期租赁，因此无论根据 TA 经营场所如何，租金都应按月提前支付，不得扣除任何费用。 在此 MCO 期间，存在一种情况，即在执行 MCO 之前，租户被授予独占权并安静地享受房屋。

c) 但是，在 MCO 期间，由于 MCO 的强制执行，一些租户甚至无法进入房屋，甚至无法拥有房屋。 这种情况等于没有独占的前提。 由于租户不再享有该房屋并且无法拥有该房屋，因此问题是该房屋的租金是否仍需在 MCO 期间支付/收取。

4. 在行动管制令期间房东可以采取什么立场来收取租金？

a) 房东可以信赖双方签订的合同中严格的明示条款。 合同明示条款是指双方在订立合同时以口头或书面形式约定的条款。

b) 如果合同是书面形式，则该书面协议中出现的任何陈述均视为条款，而未在书面协议中重复的任何先前口头陈述将被视为陈述。 合同中规定的任何条款均具有法律约束力，任何违约方均可因违约而被起诉。

c) 根据 TA，当绝对占有权已授予租户时，即表示房东已履行其对价/讨价还价。 因此，承租人有义务按照当事人的约定履行支付租金的义务。

5. 租客是否可以坚持在 COVID-19 MCO 期间不支付租金？

承租人可以援引不可抗力条款或受挫原则。

a) 不可抗力条款

如果 TA 提供了不可抗力条款，则租户可以援引该条款在 COVID-19 期间暂停支付租金。 但是，这取决于TA中规定的不可抗力的条款和影响。 不可抗力条款规定，如果发生自然灾害、战争、流行病等超出双方控制的事件或情况的意外发生，双方均免除合同的责任或义务。

对于TA来说，不可抗力条款的目的是在合同中分摊房东和租户之间在特定情况下未来事件发生的风险，所有这些都已经在条款本身中进行了规定。

b) 挫折主义

如果 TA 没有不可抗力条款，租户可以援引第 195 号合同法第 57 条规定的受挫原则0 如下： –“(1) 一项本身不可能完成的行为的协议是无效的。 Contract to do act after becoming impossible or illawful(2) 一项行为的合同在合同订立后变得不可能，或者由于承诺人无法阻止的某些事件而变得不合法，当该行为变为无效时 不可能或非法的。

为了援引受挫原则，承租人必须证明此类事件使 TA 受挫。 如果成功，则可以将 TA 全部搁置，因为无法履行合同义务

然而，合同不会仅仅因为变得难以履行而变得受挫，这是确定的。 如果一方以没钱为由不能偿还债务，不能认为不能履行，不是受挫。 他也不能以受挫为由辩护，因为合同条款很难解释。 如果无法履行或履行不合法，则履行其交易部分的一方可以请求受挫。 受挫说只是合同订立后不能履行而解除合同的特例。 当合同成立后，情况发生变化导致合同在法律上或物理上无法履行时，合同就会受挫。

鉴于此，承租人可以援引不可抗力条款（如果 TA 有相同规定），或者如果 TA 被证明无法执行，则可以援引受挫原则。

6. 如果法院认定租金是要收费的，如果租客不付钱怎么办？

房东可以对租户采取法律行动，即通过遇险令或传票令。

a) 遇险令状

遇险令是一项法院命令，租户在出租房屋内的动产将被没收和拍卖，以追回租户所欠的租金。 遇险令受 1951 年《遇险法》管辖，根据该法案，该诉讼最多只能要求 12 个月的未付租金。

该程序始于向租户发出要求拖欠租金的信函。 如果租客仍不付款，房东可以着手发出扣押令。 求救令将指示法警进入房屋并扣押租户的动产。 财产被扣押后，法警应准备一份清单及其大概估价。 此后，执达主任将向租户送达扣押通知和附有时间和地点的清单，该通知应至少在通知之日起 6 天后送达。 在通过出售扣押财产完全收回根据扣押令到期的未付金额后，任何余额将退还给租户。

b) 传票

房东也可以通过传票的方式提起法律诉讼。 传票是针对个人/公司的民事诉讼中使用的一种模式。 为了让房东向租客追讨欠租，房东可以向法院提起民事诉讼，要求房东追讨欠租。 这是一种常见的民事诉讼程序，房东将被指定为原告，而租客将被指定为被告。

民事诉讼从向被告提交和送达令状和索赔声明开始。 送达后，被告必须在令状送达他后 14 天内出庭。 出庭后，被告有 14 天的时间对诉讼请求进行答辩。

此后，原告有 14 天的时间对辩方作出答复。 诉状在原告送达答辩书后结束。 诉状结束后，该事项将确定为审前案件管理，法院将指示当事方准备和提交必要的审判文件，法院将进一步确定审判日期。

审判结束后，法院将指示双方就此事提交意见书和答复意见书（如果有）。 届时法院将作出决定。

7. 如果房客不付租金，房东可以驱逐或驱逐房客吗？

a) 房东必须对租户提起民事诉讼，并获得法院命令驱逐租户。

b) 这是根据 1950 年《特定救济法》第 7(2) 条规定的，“如果特定的不动产已根据租赁出租，并且该租赁已确定或已经结束，但占用人继续留在 占用财产或财产的一部分，除非通过法院程序，否则有权占有财产的人不得向占用人强制执行其收回财产的权利。”

c) 房东不得收回财产，除非通过法院命令/诉讼程序。 如果房东在没有法院命令，这将等同于侵权行为，房东将被追究责任。

8. 如果租客在房东终止合同后拒绝搬出房产怎么办？

a) 有效终止后，房东有权收回财产。 但是，如上文问题 9 所述，房东不得在没有法院命令的情况下驱逐租户和/或收回财产。 因此，房东必须先对租客提起民事诉讼并获得法院命令，然后才能驱逐租客并收回财产。

b) 除了提起上述民事诉讼外，根据 1956 年《民法法》第 28(4)(a) 条规定，租客还可能对房东的双重租金负责：-“(a) 每 承租人在其租约确定后仍继续持有，根据其房东的选择，应收取双倍的租金，直到他放弃占有为止，或在土地或房屋被扣留期间收取双倍的价值 拘留，无论是否已发出通知。”

9. MCO 是否影响租户根据租赁协议使用和享用物业？

a) 这取决于出租物业的用途。

b) 例如，商业零售租赁可能会受到 MCO 的影响，因为一些租户在 MCO 期间不允许经营他们的业务。 根据联邦政府公报发布的 2020 年传染病预防和控制（在受感染地区采取的措施）条例第 5(1) 段，它规定“任何提供基本服务的场所都可以开放，前提是人员数量 和顾客在该处所应保持在最低限度。”

c) 因此，提供非必要服务的商业租户肯定会受到影响，因为他们的租赁前提是他们能够在该场所开展业务。 由于不允许他们经营，导致商业租户无法按照TA约定使用和享受该物业。

d) 但是，住宅租户则不同，因为他们仍然可以住在自己的房子里。 唯一的问题是他们无法在 MCO 期间赚钱，但这并不直接影响租赁。

10. 由于 MCO 已命令从事非必要服务的租户关闭其场所，是否意味着租户没有该场所的独占权？

是的。 如上文问题 9 所述，由于法规禁止非必要服务的租户经营业务，因此在此期间租户无法独占该物业。

11. 是否有任何法律，特别是《1988 年传染病预防和控制法》规定延期或暂停出租？

没有规定此类延期或暂停租金。

12. 由于 COVID-19 MCO，房东和租户同意推迟支付租金并同意修改他们的租赁协议。 我可以和我的房东做同样的事吗？

是的。 目前最好的选择是亲自与房东沟通出租

减少或放弃。 房东有权酌情决定是否给予租金减免。

13.任何租赁协议中的不可抗力条款是否涵盖当前情况，即 COVID-19 MCO 情况？

a) 如上文问题 5 所述，不可抗力条款意味着发生的任何超出合理方控制范围的事件将使双方免除合同的合同义务。 如果该事件属于TA中规定的构成“不可抗力事件”的描述以及该事件发生的后果，则成功援引不可抗力。

b) 在确定 COVID-19 MCO 是否符合不可抗力事件的条件时，取决于 TA 本身对不可抗力条款的解释以及案件的事实。 一些不可抗力条款的起草具有某些宽泛的定义，涵盖了当事方无法控制的所有事件或情况，有些还提供了构成不可抗力事件的事件类别清单。

c) 法律明确规定，为了援引不可抗力条款，协议必须按照协议中使用的词语进行解释。

d) 还规定，依赖不可抗力条款的一方必须证明其案件事实在不可抗力条款范围内。 他必须证明该条款中提到的事件之一的发生，并且他已经被阻止、阻碍或延迟，因为这种情况可能是由于该事件的原因而无法履行合同。 他必须进一步证明他的不履行是由于他无法控制的情况，并且没有他本可以采取的合理步骤来避免或减轻事件或其后果e.

e) 我们认为，如果起草不可抗力条款以将“爆发”、“一般病毒爆发流行”或“公共疾病”等类别列为不可抗力事件，则 COVID-19 可能 被认定为不可抗力事件。 但是，如果 TA 中没有规定上述具体事件清单，仍然可以根据涵盖“天灾”、“封锁”、“政府行为”或“不可抗力”条款引用 COVID-19 使当事人无法履行其合同义务的事件”。

f) 我们认为，由于政府执行了 MCO，COVID-19 也可以被定义为“政府行为”定义中的不可抗力事件。 因此，我们认为，如果 TA 提供了如前所述的此类不可抗力事件，则 COVID-19 MCO 包含在不可抗力条款中。

14. 部分协议包含不同效力的不可抗力条款。 不可抗力条款的这些不同效力是否赋予了不同的含义？

a) 例如，如果不可抗力条款允许在不可抗力事件期间暂停支付租金，则租户可以援引不可抗力条款在 MCO 期间因 COVID-19 延迟支付租金。

b) 另一个例子是不可抗力条款规定租金因不可抗力事件而被免除，因此租户不必支付租金。

c) 如果不可抗力条款未规定此类效果，则承租人不得援引暂停租赁的效果。

一些不可抗力条款还为承租人提供了选择权，承租人可以选择在不可抗力事件期间支付租金或终止租赁。 在这种情况下，如果承租人拒绝终止，则他必须支付租金。

15. 如果 COVID-19 大流行属于不可抗力事件，承租人可以暂停支付租金吗？

a) 如上所述，如果 COVID-19 被认定为不可抗力事件，则租户只能在其 TA 中的不可抗力条款提供此类不可抗力影响的情况下暂停支付租金。

b) 法院还裁定，“依赖不可抗力条款的一方必须证明在该条款范围内提起诉讼的事实是老生常谈。 因此，他必须证明该条款中提到的事件之一的发生，并且他已被阻止、阻碍或延迟，因为这种情况可能是由于该事件而无法履行合同。 他必须进一步证明他的不履行是由于他无法控制的情况造成的，并且没有他本可以采取的合理步骤来避免或减轻事件或其后果。”

16. 如果租赁协议没有提供任何不可抗力条款，租客在COVID-19 MCO期间是否仍可以依据该原则拒绝支付租金？

a) 不可抗力抗辩只有在合同/协议中明确规定时才适用。 如果 TA 没有提供任何不可抗力条款，则承租人不能依赖该原则。 这是因为法律明确规定，当合同以书面形式订立时，当事人的意图必须在合同文件中明确说明。

b) 由于 TA 没有提供此类不可抗力条款，因此租户没有机会援引不可抗力抗辩，导致无论发生什么情况，他仍然必须按照 TA 照常支付租金。

c) 经协商，当合同中没有不可抗力条款时，法院将拒绝将不可抗力条款默示在合同中。 关于什么构成不可抗力情况，没有一般规则。 这完全取决于双方在其 TA 中明确规定了哪些权利、义务或情况。

17. 由于这次 COVID-19 MCO 导致租户无法履行合同，租户可以采取什么措施来保护自己的权利？

a) 如上文问题 5 所述，如果租户能够证明 COVID-19 MCO 在 TA 中提供的不可抗力事件定义范围内，则租户只能援引不可抗力条款。

b) 如果没有不可抗力条款，则承租人不能依赖该原则。 承租人还可以依赖受挫原则，即承租人必须证明 COVID-19 大流行和 MCO 使合同受挫，导致承租人无法履行合同规定的义务。

18. 在 COVID-19 MCO 期间租约是否受挫？

a) 根据 CA 第 57 条，只有当当事人能够证明：-

租客所依赖的使租赁协议落空的事件必须是租赁协议中没有规定的事件；

承租人所依赖的事件必须是不由其负责的事件； 和

据说履行承诺的事件，即租户向房东支付全额租金的契约必须与租赁协议所承诺的完全不同。

b) 如上所述，合同不会仅仅因为变得难以履行而变得受挫。 如果一方无法履行或履行他的交易部分变得非法，则一方可以请求受挫。 当合同成立后，情况发生变化导致合同在法律上或物理上无法履行时，合同就会受挫。

c) 因此，我们认为，如果承租人能够证明 COVID-19 MCO 已经挫败了合同的目的，他们就有可能依赖挫折原则。

d) 但是，租户要证明导致租约受挫的困难并不容易。 证明挫败感的门槛很高。 法院裁定，虽然 SARS 的爆发可以说是不可预见的事件，但这种事件并没有彻底改变租赁协议产生的基本权利和义务。 有鉴于此，我们认为以 COVID-19 MCO 造成的财务困难为由提出受挫原则是不够的。

19. 在 COVID-19 MCO 期间，非必要服务业务的承租人能否依据其租赁或租约受挫原则拒绝支付租金？

a) 我们认为，由于非必要服务的租户在此 COVID-19 MCO 期间被禁止运营，导致他们由于 MCO 而无法在租赁场所开展业务，因此租户可能会感到沮丧。

b) 如上文问题 9 所述，从事非必要服务的商业租户肯定会受到此 COVID-19 MCO 的影响，因为他们签订租赁协议的目的是基于他们在租赁场所经营业务的能力 . 此外，由于 COVID-19 MCO，租户被剥夺了安静享受和独占租用房屋的权利。

c) 商业承租人可能会以其业务被勒令停止运营为由辩称租赁受挫，这违背了租赁协议规定承租人应每天保持其租赁场所营业的目的。

d) 但是，我们认为，除非 TA 中明确规定，否则 COVID-19 引起的此类问题不会自动成为导致租赁协议受挫的理由。

e) 租户在支付月租时面临的财务限制并不等同于无法履行租赁协议。 我们经过深思熟虑后认为，承租人可能难以证明租赁协议落空，因为租用房屋不能使用和拥有等理由不足以让承租人无视其支付租金的合同义务。

20. 如果承租人在 COVID-19 MCO 期间成功援引不可抗力条款或受挫原则来抵制房东的租金索赔怎么办？

a) 如上文问题 14、15、18 和 19 所述，如果承租人成功援引了不可抗力条款，则承租人可以按照不可抗力条款的规定执行。 如果条款规定承租人可以暂停支付租金，则承租人可以暂停支付租金直至不可抗力事件结束。 如果条款规定在不可抗力事件期间免除租金，则在不可抗力事件结束之前，承租人无需支付租金。 这取决于TA中提供的不可抗力条款。

b) 关于受挫原则，如果租客成功援引受挫原则，则不会影响MCO期间的房屋租金支付。 受挫的结果是 TA 将变得无效。 在 COVID-19 MCO 期间，该原则不会对租金的任何豁免或折扣产生影响。

本常见问题解答由 MESSRS GAN & ZUL, ADVOCATES & SOLICITORS, KUALA LUMPUR 准备和发布。

-一般争议解决和上诉部门-